1月17日，國家統計局公布2022年經濟“成績單”。2022年國民經濟頂住壓力再上新臺階，全年國內生產總值1210207億元，按不變價格計算，比上年增長3.0%。然而，2022年中國的房地產市場經歷了非常的調整，如何看待中國當前房地產行業的變化以及后續的發展。當天舉行的中新社“國是論壇：2023年中國經濟形勢分析會”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對此發表了看法。

對于當前房地產市場經歷的變化，倪鵬飛認為我們應該辯證地看待房地產市場的調整，他認為可以從以下幾點進行分析：

第一，增速。當前房地產的增速有兩個方面的特點，一是各項指標全面快速下行或者下降，但是房地產市場包括各項指標沒有失速。2022年房地產開發投資-10%，全國商品房銷售面積下降24.3%，銷售額下降26.7%。總體上全面快速下行，但不是失速，下行過程中有波動，有時候下降，有時候速度放緩。二是市場預期轉弱，大家存在悲觀預期，但沒有出現恐慌。基于這兩方面的特點，當前房地產市場正在經歷著深度全面地調整，但絕不是硬著陸。這十多年來，房地產高位運行是不合理的、不可持續的，這個調整也是前期政策意圖所在，當然受到外部沖擊的疊加。調整過程中，它不可避免要帶來一定的風險，如果風險能夠得到較好的控制，逐步釋放，那么這個調整就是積極的，所以，從總體上，房地產調整就是應該的，其表現是積極的。

第二，總量。房地產的深度全面調整正在接近合理的區間，由上面可知，房地產增速下降很厲害，但總量上又是另外一個景觀。由于一些長期變量，比如人均住房面積、人口老齡化等問題，房地產不可能像過去高位增長了，未來十年房地產以及住房新增部分將在10~12億平方米左右。

第三，風險。房地產局部風險得到了控制，但是隱患沒有消除。首先房地產風險主要存在于供給端，由個別房企的暴雷引起。2022年有十幾家房企暴雷，說它是局部的，但是面臨困難的房地產企業不在少數。另外需求端來看，總體上住戶部門雖然還貸面臨很大的壓力，但還沒有出現斷貸的情況，但新房銷售出現了停貸風波，目前這個風險正在處置之中。其次，從房地產供求形勢來看，目前環境還是向好的方向發展，但是在結構上仍然存在著一些問題。當前，房地產整體市場供求環境為我們控制風險提供了條件。結構性問題主要體現在個別一二線城市出現供給不足，但是一些三四線城市可能面臨著長期的供給過剩，它的風險可能要有所釋放，風險出清要有很長的時間，這也會對整體局勢有一定影響。

第四，走勢。2023年及未來一段時間房地產總體的走勢將體現在波動性的弱恢復，這個恢復有一個前提條件，就是沒有意外事件沖擊。在這個前提下會出現波動性弱恢復，不可能也不應大幅度增長。再從現實情況來看，一是外部環境有待觀察，眾多專家認為全球經濟2023年是近年來最嚴峻的一年，我們國家面臨著人口老齡化、人口下降、城市化減速以及家庭資產負債表要進行調整等這些因素，受前期疫情影響，越是市場脆弱情況下，家庭支出就會越謹慎，會調整或者縮減資產負債表，需求端是有限的。風險雖然沒有大的爆發，但隱患還是沒有完全恢復，預期從弱變強還是需要很長的時間。綜合來看房地產2023年的恢復是波動性的弱恢復，個別一二線城市需求過旺、供給有限，率先應該有回暖，但是三四線城市可能要面臨較長時期的調整甚至下行，甚至長期下行。

第五，措施。2023年及未來，我們有三大關鍵任務，即“接化轉”。一是2022年接住，2023年繼續這個任務，最好在2023年能夠保持2022年的銷售面積，在這個水平向前平穩增長就可以了。二是化風險，包括防風險。三是轉模式，市場和政府攜手進行轉模式，從投資驅動轉向服務驅動，這一點非常重要。當前，房地產服務業有巨大發展潛力，要向這個方向轉。美國房地產占GDP比重是13%，但是虛擬租金占10%，其他風險投資不過3%左右，這也是未來我們的方向。其他的是制度層面的轉型。因此，今年的總體任務是把這三個銜接起來，先接入、化解風險、進行轉型!